Ulga mieszkaniowa – komu przysługuje i co można odliczyć

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.
Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, stanowi, że wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x W/P
gdzie:
D – dochód ze sprzedaży,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
P – przychód ze sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa – przykład obliczeń

1. Podatnik kupił mieszkanie za 400 000 tys. zł.
2. W ciągu 5 lat po zakupie sprzedał je za 600 000 tys. zł.
3. Tym samym osiągnął dochód, czyli wzbogacił się o 200 000 tys. zł.
4. Szacuje, że na własne cele mieszkaniowe wykorzysta 150 000 tys. zł.
5. Kwotę, jaką zyskał ze sprzedaży nieruchomości (200 000 tys. zł), mnoży przez kwotę, jaką chce wydać na cele mieszkaniowe (150 000 tys. zł) i dzieli przez kwotę, za którą sprzedał mieszkanie (600 000 tys. zł).
6. Otrzymuje kwotę dochodu zwolnionego z PIT (50 000 tys. zł), którą odejmuje od dochodu ze sprzedaży nieruchomości (200 000 tys. zł), uzyskując 150 000 tys. zł jako kwotę opodatkowaną. Wówczas kwota do zapłacenia wyniesie 28 500 tys. zł.

Podkreślić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Oprócz powyższych wydatków występują jeszcze inne wydatki uznawane za przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, a mianowicie

1, Wydatki poniesione na:

• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia  na zakup mieszkania lub domu, gruntu, budowę nowego domu, rozbudowę, remont, adaptację lub przebudowę istniejącego, własnego lokalu mieszkalnego,
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt 1,
• spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa pkt 1 i 2

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

2. Wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
• gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
• gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w pkt 1.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o PIT, wydatki, o których mowa powyżej, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem 3 letniego okresu, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

DEFINICJA BUDYNKU

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W myśl art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zastosowanie ulgi mieszkaniowej stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Zauważyć należy, że  ulga mieszkaniowa (art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o PIT), wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.

Przykład 1.

Podatnik w drodze spadku otrzymał w 2020 r. mieszkanie. W 2021 r. dokonał jego sprzedaży a środki pozyskane z tej transakcji przeznaczył na zakup kostki przeznaczonej na chodnik przy domu, w którym aktualnie mieszka. Chodnik nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem. Podatnik ma wątpliwości czy może ten wydatek uznać, jako poniesiony na własny cel mieszkaniowy?

W pierwszej kolejności należałoby zauważyć, że podatnik przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości – nie będzie mógł uwzględnić w rozliczeniu kosztów z tytułu odpłatnego nabycia nieruchomości, gdyż została mu ona przekazana w formie darowizny – czyli nieodpłatnie.

Natomiast wydatek, w postaci kostki przeznaczonej na chodnik przy domie, nie może zostać uznany za poniesiony na własny cel mieszkaniowy. Należy w tym wypadku zaznaczyć, że w przypadku wydatków ze sprzedaży na remont, budowę, rozbudowę, przebudowę przedmiotem lokowania kosztu jest budynek lub lokal mieszkalny natomiast chodnik nie jest w tym przypadku konstrukcyjnie związany z tym budynkiem.

Przykład 2.

Podatnik nabył w maju 2020 r. w drodze darowizny nieruchomość gruntową, po czym po kilku miesiącach w tym samym roku dokonał jej sprzedaży. Od 2010 r. wraz z żoną mieszka w Holandii, gdzie jest tamtejszym rezydentem podatkowym. W 2018 r. podatnik zaciągnął tam kredyt hipoteczny na nabycie domu jednorodzinnego, w którym mieszka do dziś, położonego także w Holandii (także w 2018 r. podatnik uzyskał prawo własności danego domu). Podatnik powziął wątpliwości czy przychód osiągnięty ze zbycia gruntu i przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego domu położonego w Holandii, w którym podatnik zamieszkuje i będzie nadal (wziętego przed sprzedażą ziemi) będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe?

W tym wypadku jak najbardziej tak. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT wydatek na nabycie domu lub lokalu mieszkalnego w całości lub w części może dotyczyć nieruchomości położonej w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W pierwszej kolejności należałoby ustalić, czy prawo do ulgi mieszkaniowej, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, jest prawem dziedzicznym i czy podatnik – spadkobierca może z niego skorzystać.

W istocie rzeczy chodzi o to, czy art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej ma zastosowanie do ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
Przepisy ustawy PIT nie regulują kwestii możliwości korzystania przez spadkobierców ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, realizowanego przez spadkodawców, którzy osiągnęli przychód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT.

Zasada sukcesji praw i obowiązków na gruncie ustawy – Ordynacja podatkowa

Należy zauważyć, że w art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej ustanowiona została zasada sukcesji generalnej majątkowych praw i obowiązków spadkobierców podatnika, zgodnie z którą nspadkobierca podatnika, z zastrzeżeniem treści § 1a, 2 i 2a tego artykułu, przejmuje przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy.
Od tej zasady Ordynacja podatkowa wprowadza wyjątki dotyczące uregulowania skutków i warunków przejęcia przez następców praw o charakterze niemajątkowym, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, oraz praw i obowiązków związanych z pełnieniem przez spadkodawcę funkcji płatnika – zgodnie z art. 97 § 3 Ordynacji podatkowej.

Prawa majątkowe i niemajątkowe

Podstawę przejęcia przez spadkobierców przysługujących spadkodawcy praw o charakterze niemajątkowym związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą stanowi przepis art. 97 § 2 Ordynacji podatkowej. Uprawnienia te przechodzą na spadkobierców pod warunkiem dalszego prowadzenia tej działalności na ich rachunek. Zasady sukcesji, określone w art. 97 § 2 Ordynacji podatkowej, stosuje się odpowiednio do praw i obowiązków z tytułu sprawowanych przez spadkodawcę funkcji płatnika.
Spadkobiercy podatnika przejmują także prawa i obowiązki wynikające z decyzji wydanych na podstawie przepisów prawa podatkowego (art. 97 § 4 Ordynacji podatkowej).
Przepisy art. 97 § 1-3 Ordynacji podatkowej wyróżniają majątkowe oraz niemajątkowe prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa podatkowego. W prawie podatkowym nie zdefiniowano ani pojęcia praw i obowiązków „majątkowych”, ani też „niemajątkowych”.

Pojęcie „majątkowe prawa i obowiązki” na gruncie prawa podatkowego należy rozumieć co do zasady tak, jak jest ono rozumiane w prawie cywilnym, a więc jako prawa bezpośrednio uwarunkowane interesem ekonomicznym uprawnionego i obowiązki, które odpowiadają takim właśnie prawom.
Do praw majątkowych przewidzianych w przepisach prawa podatkowego zaliczyć można np. prawo do zwrotu podatku czy nadpłaty, niewykorzystane prawo do rozłożenia zapłaty podatku na raty, prawo do zwrotu podatku lub różnicy podatku naliczonego, prawo do rozliczania straty w następnych okresach rozliczeniowych, prawo do ulg i premii inwestycyjnych, niewykorzystane prawo do odroczenia zapłaty podatku. Do obowiązków majątkowych z kolei można zaliczyć: obowiązek zapłaty zaległości podatkowych, zapłaty odsetek za zwłokę itp.

Prawa o charakterze niemajątkowym podlegają sukcesji jedynie wtedy, gdy na podstawie przepisów prawa podatkowego przysługiwały spadkodawcy. Będą to przede wszystkim różnego rodzaju prawa procesowe (np. prawo do złożenia odwołania). Podobnie uprawnieniami niemajątkowymi będą wszelkie prawa jedynie pośrednio uwarunkowane interesem ekonomicznym uprawnionego – albo w ogóle uwarunkowane innym niż ekonomiczny interesem np. osobistym (por. wyrok NSA z 30 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK
848/13).

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym na tle zróżnicowanych stanów faktycznych dominuje pogląd, że co do zasady, tzw. „ulga mieszkaniowa” przewidziana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT (a wcześniej, np. w stanie prawnym obowiązującym do 2006 r. w art. 21 ust. 1 pkt 32 tej ustawy) jest prawem majątkowym w rozumieniu art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej, podlegającym dziedziczeniu na gruncie tego przepisu.
Powyższe stanowisko sądy administracyjne przedstawiały m. in. w wyrokach NSA: z 20 lutego 2019 r. sygn. akt: II FSK 524/17; z 18 stycznia 2018 r. sygn. akt: II FSK 3634/15; z 29 listopada 2017 r. sygn. akt: II FSK 2119/15; z 30 kwietnia 2015 r. sygn. akt: II FSK 848/13; z 18 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 466/13; z 21 listopada 2012 r. sygn. akt: II FSK 556/11; z 6 listopada 2012 r. sygn. akt: II FSK 1212/06, a także w szeregu wyroków Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. w wyroku WSA w Gliwicach z 8 stycznia 2019 r. sygn. akt: I SA/Gl 977/18 i WSA w Lublinie z 4 listopada 2015 r. sygn. akt: I SA/Lu 651/15. Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 lutego 2019 r. sygn. akt: II FSK 524/17 podkreślił, że art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej obejmuje swym zakresem prawa majątkowe, jakie są przewidziane w przepisach prawa podatkowego. Chodzi więc o takie prawa, wynikające z regulacji podatkowych, które za życia zmarłego następnie podatnika kształtowały jego sytuację z punktu widzenia ekonomicznego, a więc przede wszystkim prowadziły do zmniejszenia, czy wręcz wyeliminowania obciążenia spadkodawcy podatkiem.
Prawo do zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, ma wymiar majątkowy i jako taki może podlegać dziedziczeniu na podstawie art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej.

Autor przychyla się do przyjętej w niej wykładni przepisów prawa podatkowego, zgodnie z którą prawo do zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, ma wymiar majątkowy, a więc może podlegać przejęciu na podstawie art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej.

Opracowanie: Bartłomiej Góra